端午將至，當(dāng)廣州房東忙著備戰(zhàn)龍舟比賽時(shí)，隔壁的深圳房東正忙著催租戶搬家。

(資料圖片僅供參考)

從5月中旬開始，深圳市南山區(qū)白芒村的部分租戶陸續(xù)收到房東的通知，要求他們限期搬離，原因是白芒村成為了綜合整治點(diǎn)，村里的房屋要被統(tǒng)租，之后將用作保障性住房。房東要求的搬離時(shí)間很急，有的在6月底，有的在7月初。

短時(shí)間內(nèi)重新找房子本來就是件困難的事，再加上涉及到學(xué)童就近入學(xué)，一時(shí)間，房東、租戶、綜合整治項(xiàng)目部之間的矛盾發(fā)酵。而圍繞著“租金上漲”，社會面的討論逐步擴(kuò)大，成為本地?zé)嶙h話題。

很快，深圳官方回應(yīng)稱統(tǒng)租改造后租金僅上漲10%。負(fù)責(zé)深圳另一處城中村元芬村改造的企業(yè)“愿景明德”一名高層對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》稱：“網(wǎng)絡(luò)上說租金翻倍的消息是假的，實(shí)際上它是微利的，10年左右才能算得過來賬。”

6月3日，“深圳發(fā)布”刊登了一篇《關(guān)于白芒村統(tǒng)租，街道最新回應(yīng)》。文章的開篇談到了這次統(tǒng)租改造的初衷，“城中村作為深圳最大的存量房源地，是很多外來建設(shè)者等新市民、青年人來深?yuàn)^斗的第一個(gè)落腳點(diǎn)。為更好滿足市民的住房需求，今年以來，深圳大力推進(jìn)城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升，提供更多高品質(zhì)、可負(fù)擔(dān)的保障性租賃住房。”

數(shù)年前，萬科也曾深入到城中村做統(tǒng)租改造，后來因法規(guī)、利潤、社會輿論多種原因暫停。《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》從多位長租公寓業(yè)內(nèi)人士了解到，如今深圳的租賃政策已基本落定，不存在大的障礙。

或由于租戶抵抗力度太大和輿論牽制，白芒村綜合整治項(xiàng)目部最新告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，目前統(tǒng)租工作已經(jīng)暫緩。

“目前統(tǒng)租工作已經(jīng)暫緩”

深圳南山區(qū)是深圳房價(jià)最高的區(qū)域，騰訊、大疆、中興等高新企業(yè)扎堆，豪宅林立。此次事件中心的白芒村位于南山區(qū)最為偏僻的北面，夾在陽臺山和西瀝水庫之間，在新地鐵動(dòng)工之前，它的交通并不好，單間租金多在1000元以下，吸引了許多在南山工作的年輕人。

白芒村村口，“百旺”即“白芒”諧音

自從地鐵13號線動(dòng)工以來，這個(gè)村的價(jià)值有了很大的提升，一旦地鐵通車，從白芒村站上車可直達(dá)南山科技園。去年底，村里精裝單間的價(jià)格就已漲至1500元，普通房間的租金還穩(wěn)定在1000元。

白芒村583棟房屋（含臨建），租戶大約2萬人。對于統(tǒng)租一事，主要有兩個(gè)矛盾點(diǎn)，一個(gè)就是孩子上學(xué)問題，一個(gè)是租金問題。

6月8日，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》來到白芒村，白芒村地鐵站和村牌坊之間僅有一個(gè)路口的距離，13號線預(yù)計(jì)今年通車。

白芒村算不上逼仄，雖然它的樓間距和深圳其他城中村一樣，幾乎都是“握手樓”，但每棟樓普遍在10層以下，還有不少只有五六層，村口有一大片空地用作停車場，停車場附近是一片草地公園。

走進(jìn)村口不久，就是白芒村綜合整治項(xiàng)目指揮部所在地。項(xiàng)目指揮部是兩棟臨時(shí)搭建的兩層活動(dòng)房，配有獨(dú)立的停車場。有村民告訴記者，數(shù)日前，有許多身為學(xué)生家長的租戶聚集在項(xiàng)目指揮部門口，反對統(tǒng)租。

白芒村對口的小學(xué)是白芒小學(xué)，按照深圳市的相關(guān)規(guī)定，學(xué)校學(xué)位須家長在所在區(qū)域居住一年以上才可申請，突然要求租戶搬離，可能直接導(dǎo)致租戶家中小孩無學(xué)可上。

白芒小學(xué)學(xué)位問題相對比較好解決，白芒村所處街道“西麗街道”在6月3日發(fā)布《致居民朋友的一封信》，信中稱，“符合入學(xué)條件在南山區(qū)內(nèi)就讀的學(xué)生，無論搬離與否均予以保障學(xué)位。”

焦點(diǎn)還是在租金問題，租戶和外界最關(guān)心的是：統(tǒng)租是否會導(dǎo)致租金大幅上漲？

按照深圳官方最新回應(yīng)，統(tǒng)租改造后，單套租金與改造前基本持平，即便個(gè)別房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會超過原有租金的10%。

白芒村綜合整治項(xiàng)目部

白芒村最初在網(wǎng)絡(luò)間引起熱議，緣于一名叫做“寬叔雜談”的賬號在今日頭條上發(fā)文，稱自己的一套農(nóng)民房被政府統(tǒng)租，加上補(bǔ)貼之后，比自己租出去的租金高兩倍以上。許多租戶推斷，如果他們想在改造后返回白芒村居住，成本至少會在兩倍以上。

“寬叔雜談”的數(shù)字和官方所稱的“10%”明顯是矛盾的。

一名白芒村村民給了《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》一個(gè)更為具體的數(shù)字：“位置比較好的，給到68元/平方米，位置不好的是65元/平方米，另外還有10萬元的補(bǔ)貼，和200-300元/平方米的裝修費(fèi)。”

按照一個(gè)單間大約20平方米的面積計(jì)算，房東被征收后，一個(gè)房間的價(jià)格大約比現(xiàn)在對外出租的房租多了30%，另外，統(tǒng)租的期限長達(dá)15年，這里還有每三年租金上漲10%的承諾。

加在一起，“兩倍以上”一定是達(dá)不到的。《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》發(fā)現(xiàn)，“寬叔雜談”的賬戶現(xiàn)在已更名為“房圈阿寬”，并將文章內(nèi)容編輯為，“比自己租出去的租金要高1.5倍。”

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》以租客的身份致電項(xiàng)目部，得到回復(fù)：“目前統(tǒng)租工作已經(jīng)暫緩，至于剩下的房屋還要不要征收，我們現(xiàn)在暫無計(jì)劃。”

西麗街道最新稱，居民可根據(jù)各自尋找房源的情況自行安排，對于不具備搬離條件的居民不強(qiáng)制搬離并維持房屋原租金標(biāo)準(zhǔn)。

目前白芒村的簽約率并不高，有媒體報(bào)道僅12.5%，上述村民稱大約只有“一小半”。

房東們也有自己的考慮，“15年的租約太長了，15年以后發(fā)生什么誰都沒辦法預(yù)料，有可能過了幾年就拿著租約和我們談拆遷，到時(shí)我們還怎么談條件？現(xiàn)在只有急缺錢的房東簽了合同，大部分人都不想簽的。”上述村民說。

“本來就是一個(gè)微利的業(yè)務(wù)”

焦慮和憤怒的租戶，多認(rèn)為這是一筆二房東生意，事實(shí)上，白芒村的改造利潤并不高。

負(fù)責(zé)白芒村統(tǒng)租的是南山區(qū)國企“深圳市深匯通投資控股有限公司”，公開信息并不多。以另一家做城中村統(tǒng)租改造的國企“深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司”為例，今年3月1日才掛牌，由深圳市人才安居集團(tuán)和愿景明德的子公司分別控股51%和49%。

深圳市人才安居集團(tuán)是深圳市負(fù)責(zé)人才安居住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的市屬國有獨(dú)資公司，成立之初就具有政策性和功能性屬性。

愿景明德是貝殼左暉在世時(shí)創(chuàng)立的一家資產(chǎn)管理公司，貝殼參與投資，董事長是陶紅兵。陶紅兵曾在鏈家擔(dān)任多年的高級副總裁，如今仍是鏈家的董事。早在2020年，愿景明德就已經(jīng)在深圳龍華區(qū)元芬村做舊村改造，“微棠”最初就是愿景明德的品牌。

按照安居微棠的對外介紹，城中村房源改造包括房屋測繪加固、消防設(shè)施設(shè)備、強(qiáng)弱電、外立面以及室內(nèi)精裝修，總體成本每平方米會達(dá)2500-3000元。

位于深圳龍華區(qū)的元芬村的微棠如今已開業(yè)，一居室租金1869元，二居室租金2799元。安居微棠除了租金收入，還有各種補(bǔ)貼，包括中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)貼300元每平米、城中村規(guī)模化租賃改造補(bǔ)貼300元每平米，保租房補(bǔ)助200元每平米，運(yùn)營補(bǔ)貼5元每平米每月。這些補(bǔ)貼大約能和從房東手里收租的成本相抵，最終的成本大約仍保持在2000元/平方米。

“本來就是一個(gè)微利的業(yè)務(wù)，不存在暴利。”一名愿景明德的高層說。

他對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹：“安居在全市做了大量的調(diào)查，看了所有做城中村租賃的企業(yè)，最后選定跟微棠合作，就是看中微棠對房租上漲不超過20%的控制。安居微棠因?yàn)橛姓a(bǔ)貼，所以收益提高了，但是租金的漲幅控制又縮小到10%。實(shí)際上我們做得很辛苦，要十年左右才能夠算得過來賬。”

第一個(gè)吃螃蟹的“前車”

白芒村的今天，不禁讓人想起5年前的深圳富士康，當(dāng)時(shí)處在漩渦之中的是第一個(gè)吃螃蟹的萬科。

2018年，萬科的長租公寓品牌“泊寓”進(jìn)駐富士康龍華園區(qū)北門的清湖新村，萬科大手筆從村民手中收樓，最先被收的是靠近園區(qū)大門臨街的樓棟，這個(gè)業(yè)務(wù)當(dāng)初被命名為“萬村計(jì)劃”。

清湖新村的租戶多是富士康的工人，開業(yè)后的泊寓預(yù)計(jì)租金比原先的城中村房屋租金高了大約50%，工人被迫向外圍撤退。

2018年6月，矛盾正式爆發(fā)，由十幾名富士康工人聯(lián)合書寫的《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監(jiān)管部門書》張貼在清湖新村各個(gè)角落，他們將壓力傳導(dǎo)至富士康，要求富士康上調(diào)工人工資，以滿足租房需求。

馬上，萬科被“資本吸血”的各種聲音輪番討伐。

外界多認(rèn)為，“萬村計(jì)劃”的終點(diǎn)就是龍華富士康。實(shí)際上，萬村真正停止的時(shí)間在5個(gè)月后，也就是2018年的11月。一名萬村的前員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說：“萬村當(dāng)時(shí)的輿論壓力確實(shí)很大，不過，最重要的原因是算不過賬。”

萬村最鼎盛時(shí)，團(tuán)隊(duì)人數(shù)有300多人，在深圳全市范圍內(nèi)簽下近2000棟村樓，這些房屋分布在數(shù)十個(gè)城中村里，其中包括了富士康員工居住的清湖新村。上述萬村前員工透露，這2000多棟樓每月需要支付的資金高達(dá)數(shù)億元，回本時(shí)間大約是7-8年。

萬科長租公寓的盈利難題，一直到今年才破局。今年1月，建設(shè)銀行旗下建信住房租賃基金與萬科集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)立了“建萬住房租賃投資基金”，規(guī)模高達(dá)100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產(chǎn)。萬科終于找到了長租公寓的退出渠道。

上個(gè)月底，招商蛇口跟上萬科的腳步，宣布將發(fā)行保租房公募REITs提上計(jì)劃日程，發(fā)布服務(wù)商邀標(biāo)公告。

政策環(huán)境不一樣了

萬村的失敗對于萬科來說是一個(gè)重大打擊，這點(diǎn)從后來萬科董事長的訴說中可以看出。

2022年初，萬科董事長郁亮在2021年度業(yè)績會上稱：“十九大提出了租購并舉的方針之后，萬科是最早和最積極的響應(yīng)者，我們非常看好租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，但是從中央的方針到各部門、各地出的政策來看，這個(gè)時(shí)間是非常長的，比如說農(nóng)村集體用地能不能用于租賃房建設(shè)，這面臨著很多法規(guī)的突破，所費(fèi)的時(shí)間是非常多的。再比如說關(guān)于機(jī)構(gòu)租賃里面的稅費(fèi)問題一直到去年才明朗。”

萬科董事長郁亮

郁亮還說：“ ‘二房東’模式讓萬科付出了很大代價(jià)。”

郁亮至少點(diǎn)出了城中村租賃的兩個(gè)難點(diǎn)：土地性質(zhì)、稅費(fèi)。

“國辦2021年發(fā)布的22號文就說明了，集體建設(shè)用地可以用來建設(shè)租賃住房。另外在自然資源部也明確了，農(nóng)村集體建設(shè)用地在建成區(qū)范圍之內(nèi)，不能開發(fā)房地產(chǎn)，但是可以做規(guī)模化租賃，特別是保障性租賃住房，法規(guī)問題現(xiàn)在都已經(jīng)解決了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

“稅費(fèi)方面，2021年國家出臺鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)的財(cái)稅政策，租賃企業(yè)的房產(chǎn)稅從12%降到4%，增值稅從5%降到1.5%，但國家公布后再各地落實(shí)力度不一樣，有些會要求附帶一些條件，比如房間必須納保等。如今深圳落實(shí)得比較到位了。”萬科泊寓的一名員工介紹。

萬科的萬村計(jì)劃如果再晚3年推進(jìn)，也許得到的是不一樣的局面。

與2018年相比，深圳如今還新增了保障性住房的硬性任務(wù)。

按照深圳“十四五 ”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，深圳將建設(shè)籌集保障性住房原目標(biāo)從54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套。具體到2023年，深圳提出要新開工建設(shè)60個(gè)項(xiàng)?，建設(shè)籌集16萬套（間）。

安居微棠承擔(dān)的就是保障性租賃住房的任務(wù)，據(jù)介紹今年計(jì)劃推進(jìn)4.9萬套(間)。

和萬村不一樣，安居微棠還得到了更多金融機(jī)構(gòu)支持。公開資料顯示，安居微棠公司注冊資本20億，還獲得了國家開發(fā)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行等大銀行的5000億元授信。

事實(shí)上，5000億元絕對是用不完的，按照2000元一平，一間平均20平，共16萬間計(jì)算，也才640億的成本。

天時(shí)地利條件已具備，安居微棠差的只有“人和”。

作為長租公寓的運(yùn)營方，面對社會輿論，上述愿景明德的高層感覺到很委屈：“如果不做統(tǒng)租，只有兩種情況。一個(gè)是拆除重建做開發(fā)，大拆大建那肯定帶來房價(jià)上漲，深圳房價(jià)現(xiàn)在什么價(jià)格？租客能承受得了嗎？如果不拆也不統(tǒng)籌，房間依然分散在村民和小型二房東手里，那消防隱患、私搭亂建誰來整治？”

只不過，只能負(fù)擔(dān)起1000元租金的租客，最在意的或許并不是安全問題，生計(jì)問題最先擺在他們的面前。

“我遭遇過萬村，以前住在寶安后瑞，萬村把租金從550元漲到1350元，然后我搬到了鶴洲，租金600多。我現(xiàn)在一個(gè)月要交9500元的份子錢，今年收入不好，一天流水也才五六百，一整天要跑13個(gè)小時(shí)。今年9月，車子合約到期我就打算回老家了。”一名深圳的出租車司機(jī)對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。